Baufinanzierung: die besten Immobilienfinanzierungen im Test

Losgelöst von dem aktuellen Zinssatz für Kredite zum Bauen, träumen über 80 % der Deutschen davon, eine eigene Immobilie, gleich, ob Eigentumswohnung oder Haus, zu besitzen. Tatsächlich liegt Deutschland im Europa der 27 aber in Bezug auf die Eigentumsquote bei Wohnimmobilien vor der Schweiz auf dem vorletzten Platz. Zu Zeiten historisch niedriger Bauzinsen wie Ende 2014, Anfang 2015, ist es preiswerter, eine Immobilie zu kaufen, als ein vergleichbares Objekt zu mieten. Voraussetzung ist natürlich, dass die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung stimmen.

Wir wollen Dir auf diesem Portal einen Überblick geben, was Du beachten musst, wenn Du eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest, gehen dabei aber im Schwerpunkt auf die eigengenutzte Immobilie ein. Durch den Baufinanzierungsrechner hast du die Möglichkeit, auf einen Blick zu sehen, wie sich ein Eigenheim am sinnvollsten finanzieren lässt. Gerade bei Immobilien spielen viele verschiedene Faktoren eine bedeutende Rolle – angefangen beim Eigenkapital, welches Kreditnehmer sparen konnten, über die konkreten Konditionen der Baufinanzierung, bis hin zum Service und der Beratung, die der Anbieter bei diesem Kredit leisten kann.

Wer einen Kauf oder Bau von Immobilien in Erwägung zieht, muss am Anfang überlegen, was bei einer Immobilienfinanzierung überhaupt machbar ist. Dazu zählt zum einen das Eigenkapital – möglicherweise verfügst Du über mehr, als Du glaubst, zum anderen natürlich die Höhe des bezahlbaren Darlehens.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren, bedarf es Eigenmittel – sowohl beim Bau als auch beim Kauf von Immobilien. Eine vollfinanzierte Immobilie steht auf keinem soliden Fundament. Der Baukredit sollte 80 % des Kaufpreises nicht übersteigen. Neben dem Kaufpreis fallen aber noch weitere Kosten an:

Eigenkapital – was zählt dazu?

Neben Deinem Tagesgeldguthaben oder dem Sparbuch fallen noch weitere Eigenmittel an, auch wenn diese nicht tatsächlich eingesetzt werden.

Das Eigenkapital:

Wie hoch darf der Baukredit sein?

Nach dem Kassensturz und dem Gespräch mit Deinem Arbeitgeber weißt Du, wie hoch Dein Eigenkapital ausfällt. Nehmen wir an, Du verfügst in der Summe über 50.000 € Kapital, um deinen Kredit zu finanzieren, kann der Hauskredit bis zu 160.000 € betragen. Daraus ergibt sich ein maximaler Kaufpreis von 200.000 €. Natürlich musst Du aber auch berücksichtigen, ob Du die Rate tragen kannst. Andernfalls freue Dich über die gute Eigenkapitalausstattung und suche nach einem günstigeren Objekt. Damit steigt auch automatisch deine Eigenkapitalquote. Gerade die Baufinanzierung vom Eigenheim sollte unter keinen Umständen unterschätzt werden, da bereits kleine Details beim Finanzieren einen großen Unterschied ausmachen können.

Exkurs: Wie die Eigenkapitalquote den Zinssatz beeinflusst

Das Eigenkapital wird immer in Relation zum Beleihungswert einer Immobilie gesehen. Je niedriger der sogenannte Beleihungsauslauf ermittelt wird, um so niedriger fallen die Zinsen aus. Wir unterscheiden dabei vier Stufen:

Der Beleihungswert ist unter Umständen nicht mit dem Preis beim Kauf oder dem Verkehrswert identisch.

Vl, Bausparen und Wohn-Riester – so beteiligst Du den Staat an Deinem Eigenheim

Es gibt durchaus die Möglichkeit, Vater Staat in die Realisierung von Immobilien einzubinden. Dafür stehen Dir drei Wege, durchaus kombinierbar, zur Verfügung. Wohn-Riester hat sich im Jahr 2014 zur populärsten Variante zur Nutzung der Riester-Zulage gemausert. Es lohnt sich, darüber nachzudenken, wenn du ein Eigenheim kaufen oder bauen möchtest. Gerade 2016 gibt es viele günstige Angebote auf dem Markt. Hast Du Anspruch auf die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage, rentieren sich diese beiden Wege ebenfalls. Allerdings darfst Du bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Wahl der richtigen Konditionen und Finanzierungsart ist ein wichtiger Schritt, der Dich noch viele Jahre begleiten wird – setze daher auf unabhängige Ratgeber, um trotz einem guten Angebot dennoch ein wenig zu sparen.

Wohn-Riester:

Wir wollen hier nicht auf die Details zum Thema Wohn-Riester eingehen. Diese findest Du hier in dieser Broschüre des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales ab Seite 42.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Das Annuitätendarlehen – der populärste Hauskredit

Eine Baufinanzierung besteht häufig aus mehreren Bestandteilen. Zu Zeiten höherer Zinsen kommen dem KfW-Darlehen und Bausparverträgen höhere Bedeutung zu, als zu Zeiten niedriger oder sehr niedriger Zinsen. Den größten Teil bei einer Finanzierung macht das Annuitätendarlehen aus. Hier vereinbarst Du mit der Bank, über einen bestimmten Zeitraum zu einem festen Zinssatz jeden Monat eine gleichbleibende Rate zu bezahlen. Diese setzt sich aus dem Zinssatz und dem anfänglich vereinbarten Tilgungssatz zusammen.

Fällt Dein Darlehensbedarf für eine Immobilienfinanzierung größer aus, übernimmt die assoziierte Geschäftsbank die Differenz. In diesem Fall wird die Baufinanzierung in zwei Tranchen aufgeteilt, das 1a-Darlehen und das 1b-Darlehen. Die Hypothekenbank muss im Grundbuch immer an erster Stelle zur Besicherung stehen (1a), die Geschäftsbank geht in den sogenannten Nachrang (1b). Der Zinsaufschlag für das Nachrangdarlehen beträgt in der Regel 0,5 % pro Jahr. Das Annuitätendarlehen kann auch mit einem variablen Zinssatz ausgestattet werden, eine Option, die nur zu Zeiten hoher Zinsen empfehlenswert ist.

Die Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung hat gegenüber klassischen Annuitätendarlehen gerade in Hochzinsphasen den Vorteil deutlich niedrigerer Zinsen. Der Haken bei der Baufinanzierung ist, Du benötigst einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, um das Bauspardarlehen zu erhalten. Liegt dieser noch nicht vor, musst Du auf eine Zwischenfinanzierung zurückgreifen. Du zahlst zwar bis zur Zuteilung Deines Bausparvertrages nur die Zinsen der Baufinanzierung, hast aber dennoch eine Doppelbelastung aus Bausparrate und Zwischenfinanzierungszinsen. Sparen sieht in jedem Fall anders aus, dennoch kann auch das je nach Situation die beste Wahl sein. Ein Baufinanzierungsrechner gibt Aufschluss über die genauen Konditionen für einen Kauf oder Bau eines eigenen Objektes.

Richtig teuer wird es in der Anfangsphase Deiner Baufinanzierung, wenn du noch gar keinen Bausparvertrag besitzt. In diesem Fall musst Du ca acht Jahre ansparen, bis die gewünschte Bausparsumme erreicht ist. In der Zwischenzeit musst Du aber auch die Zinsen für die Vorfinanzierung bezahlen. Diese Finanzierungsvariante sollte mit sehr, sehr spitzer Feder kalkuliert werden. Wirf einen Blick auf den Rechner, um Dir selbst ein Beispiel für die Konditionen zu errechnen.

Das KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanziert nicht nur spezielle Projekte, sondern engagiert sich auch in der herkömmlichen Immobilienfinanzierung für Eigennutzer. Das KfW-Darlehen beträgt allerdings nur maximal 50.000 Euro und kann nur als zusätzlicher Baustein betrachtet werden. Der Vorteil besteht darin, dass es in den ersten Jahren tilgungsfrei ist und somit eine Entlastung zu Beginn der Finanzierung darstellt. Wer einmal einen Blick auf den Rechner geworfen hat, weiß, wie wertvoll diese kleine „Verschnaufpause“ beim Kaufen und Bauen sein kann. Das Baufinanzierung beantragst Du nicht direkt bei der KfW, sondern im Rahmen Deiner restlichen Finanzierung über das Institut, für welches Du Dich letztendlich entscheidest. Hier erwartet Dich in der Regel auch eine umfassende Beratung dazu, ob diese Form der Finanzierung laut Deinem Berater sinnvoll ist. Er kann Dir zusätzlich ein praktisches KfW Beispiel errechnen und Tipps zur Beantragung geben. Da es verschiedene Ausprägungen des KfW-Wohnungsbauprogramms gibt, schaust Du am Besten selbst hier auf der Seite der KfW. Möglicherweise findest Du in diesem Ratgeber noch mehr für Dich interessante Tipps und Informationen zu den Themen energieeffizient Sanieren oder barrierefreies Wohnen.

Die Anschlussfinanzierung

Angenommen, die Zeit der vereinbarten Zinsbindung Deines Annuitätendarlehens nähert sich dem Ende und Du benötigst eine Anschlussfinanzierung. Diese kann, muss aber nicht bei der gleichen Bank stattfinden. Das Thema Anschlussfinanzierung hat sich als kritisch gezeigt. Weniger aus finanziellen Gründen, als viel mehr in Bezug auf die Vorgehensweisen der Banken, welche die aktuelle Finanzierung betreuen. Diese wollen Dich natürlich als Kunden behalten. Das gelingt am Besten dann, wenn Du keine ausreichende Zeit zur Verfügung hast, um andere Angebote zu vergleichen. Aus diesem Grund versenden viele Banken die Prolongationsangebote sehr kurzfristig vor Ablauf der Zinsbindung. Gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes ist eine Frist von 14 Tagen für die Zusendung des Angebotes für eine Anschlussfinanzierung zwar zu kurz, es gibt aber keine Aussage über einen angemessenen Zeitraum.

Neben der zeitkritischen Zusendung kommt es auch vor, dass ein Angebot zugesendet wird, dem widersprochen werden muss, damit es nicht zum Tragen kommt. Viele Darlehensnehmer scheuen einen Bankwechsel nach Ablauf der Zinsbindung, da sie erneute Kosten in Bezug auf Grundschuldlöschung und Grundschuldneubestellung befürchten. Diese Ängste sind völlig überflüssig. Wenn Du die Bank wechseln möchtest, genügt eine notariell beglaubigte Abtretung der Pfandrechte des bisherigen Institutes. Diese Abtretungserklärung kostet rund 100 bis 150 Euro.

Umschuldung während der Zinsfestschreibung

Die Umschuldung während der Zinsfestschreibung, sprich die vorzeitige Vertragsauflösung, ist ein heikles Thema. Kein Kreditgeber sieht es gerne, wenn eine Baufinanzierungvorzeitig getilgt wird, welches ihr höhere Zinseinnahmen beschert, als sie mit einer erneuten Kreditvergabe verdienen könnte. Aus diesem Grund stellen die Geldhäuser eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Wir reden hier nicht von ein paar Hundert Euro, sondern von vier- teilweise fünfstelligen Beträgen. Die Ermittlung dieser Ausgleichszahlung für entgangene Zinsen stellt sich für Laien als unmöglich dar.

Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen

Ziel dieses Portals ist es, Dir zu helfen, die einzelnen Anbieter miteinander zu vergleichen. Dazu gehört auch, dass Du weißt, was sich hinter den einzelnen Begriffen verbirgt. Ein Vergleichsfaktor, gerade für Bauherrn, sind die Bauzeitzinsen. Wenn der Baukredit für einen Neubau bereitgestellt wurde, erfolgt die Auszahlung nicht in einer Summe, sondern entsprechend der Makler-Bauträgerverordnung in bestimmten Tranchen, abhängig vom Baufortschritt. Die Bank kann die Gelder Deines noch nicht ausgezahlten Darlehens allerdings nicht anderweitig verwenden, da der nächste Auszahlungstermin ja jederzeit vor der Tür stehen kann. Dafür, dass sie die Gelder bereithält, verlangt sie Bauzeitzinsen. Diese betragen einheitlich 0,25 Prozent pro Monat.

Bereitstellungszinsen werden erhoben, auch zu 0,25% pro Monat, wenn ein Darlehen in einer Summe ausgezahlt werden soll, zur Auszahlung bereitsteht, aber noch nicht abgerufen wurde.

Der effektive Jahreszins – der größte entscheidende Faktor

Du hast Dich praktisch soweit vorgearbeitet, dass Du jetzt Deinen persönlichen Baukreditvergleich starten kannst. Eines fehlt aber noch: der wichtigste Vergleichsfaktor. Dieser stellt zweifelsohne der effektive Jahreszins dar. Kredite sind mit den unterschiedlichsten Kosten behaftet. Nicht alle fließen jedoch in die Zinsberechnung mit ein. Taxkosten beispielsweise haben, im Gegensatz zu den nicht mehr gültigen Kreditabschlussgebühren, keine Auswirkung auf den effektiven Jahreszins. Dieser muss von den Baufinanzierern gemäß Preisangabenverordnung aber ausgewiesen werden, damit die Angebote transparent und vergleichbar werden. Den größten Einfluss auf die Abweichung zwischen dem Nominalzins und dem effektiven Jahreszins hat zweifellos die Tilgungsverrechnung. Viele Banken verrechnen Deine das Jahr über erbrachte Tilgung, die Rückführung des Darlehens erst am Ende des Jahres. Das bedeutet, dass Du vom 1. Januar bis zum 31.Dezember zwar Dein Darlehen Monat für Monat um einen immer größer werdenden Betrag zurückzahlst, im Dezember aber immer noch die Zinsen auf den Darlehensstand vom 1. Januar entrichtest. Günstiger sind die Banken, welche eine halbjährliche oder vierteljährliche Tilgungsverrechnung anbieten.

Niedriger Zins? Hohe Tilgung!

Wenn Du den Buaukreditvergleich startest, siehst Du, wie niedrig die Zinsen sind. Dies birgt aber auch eine Gefahr. Je niedriger der Zinssatz ausfällt, um so länger dauert die Darlehenstilgung. Hintergrund ist, dass bei einer Tilgung und hohem Zins mit jeder Tilgungsverrechnung der hohe Zinsanteil in der festen Rate reduziert wird, und der Tilgungsanteil dadurch schneller steigt.

Und worauf muss ich jetzt beim Baukreditvergleich achten?

Damit Du die Ergebnisse der Banken vergleichen kannst, führen wir Dir hier als Beratung alle relevanten Punkte noch einmal stichpunktartig auf. Im Grunde ist es nicht viel, was es zu beachten gilt, wichtig ist, dass Du mit spitzer Feder kalkulierst.